외국인이 알아야 할 한국 임대차계약 체크포인트 — 예시 조항 포함

한국에서 외국인의 보증금 참사는 대부분 사기에서 시작되지 않아요 — 아무도 번역하지 않은 조항이 든 계약서에 사인하면서 시작돼요. 한국 임대차계약서는 짧은 문서지만 몇 줄에 엄청난 지렛대가 몰려 있어요: 소유자 이름, 보증금 반환 조건, 그리고 위의 모든 내용을 조용히 뒤집는 맨 아래 특약사항이요. 이 글은 사인 전에 돌려야 할 위험 신호 체크리스트예요. 각 신호가 숨는 실제 계약서 문구, 왜 위험한지, 대신 뭘 요구해야 하는지까지요.

외국인의 서울 임대 가이드 필러 글의 자매편으로, 이 글은 계약 문서를 다뤄요. 계약이 존재하기도 전에 벌어지는 사기 — 유령 매물, 가짜 집주인 — 는 월세 사기 구별법을 참고하세요.

사인 전에 확인할 9가지 위험 신호는 뭔가요?

1. 임대인 이름이 등기부등본과 다르다

신호: 계약서의 임대인 이름이 등기부등본의 소유자와 다르거나, 애초에 등기부등본을 아무도 안 보여줬어요. 왜 위험한가: 그 집을 임대할 권리가 없는 사람과 계약하고 있을 수 있어요. 진짜 소유자가 나타나면 내 계약도 — 보증금도 — 그 사람에게 주장할 수 없게 될 수 있어요. 대응: iros.go.kr에서 직접 등기부등본을 떼세요(약 1,000원). 이름이 정확히 일치해야 해요. 대리인이나 가족이 대신 사인한다면 소유자의 인감증명서가 붙은 위임장을 요구하세요.

2. 전입신고를 금지하는 조항

예시 문구: 임차인은 전입신고를 하지 않기로 한다. 왜 위험한가: 외국인이 사인할 수 있는 최악의 조항이에요. 전입신고와 확정일자는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 만들어요 — 건물이 경매로 넘어가도 내 보증금을 나중 채권자보다 앞세우는 장치죠. 집주인이 이걸 요구하는 건 임대소득을 숨기려는 거고, 그 세금 사정의 대가를 내 보증금의 법적 보호로 치르는 거예요. (법 영어 개요: easylaw.go.kr) 대응: 떠나거나, 조항을 빼도록 협상하세요. 큰 보증금에서 이 리스크를 제대로 반영하는 월세 할인은 존재하지 않아요.

3. 반환 시점이 없는 보증금 조항

예시 문구: 보증금은 명도 후 반환한다. (언제? 어떻게? 뭘 빼고?) 왜 위험한가: 모호한 반환 문구가 보증금이 사라지는 곳이에요 — 몇 달 늦게 돌아오거나, 퇴거 때 갑자기 만들어진 "청소비"와 "수리비"가 빠진 채로요. 대응: 특약에 구체적으로 넣으세요: 퇴거 당일 반환, 지정 계좌로, 입주 시 문서화한 상태 기록 대비 공제 내역 서면 명시. 전체 플레이북은 한국에서 보증금 돌려받는 법에 있어요.

4. 포괄적 수리 책임 전가

예시 문구: 시설물의 모든 수리는 임차인의 부담으로 한다. 왜 위험한가: 한국 법은 주요 설비 유지 — 보일러, 배관, 구조 — 를 집주인 기본값으로 둬요. 이 조항은 그 기본값을 뒤집고, 한겨울 보일러 교체는 백만 원대 청구서예요. 대응: 삭제하거나 범위를 좁히세요: 소모품과 경미한 마모는 세입자, 설비와 구조는 집주인. 그 분담을 특약에 넣으세요.

5. 전부 번역하지 않은 특약사항

신호: 계약서 끝에 손글씨나 자유 기재로 붙은 블록인데 아무도 한 줄씩 짚어주지 않았어요. 왜 위험한가: 특약사항은 위의 인쇄된 상용구를 법적으로 뒤집어요. 내 보호장치가 살아야 할 곳(옵션 목록, 수리 분담, 보증금 일정)이자, 적대적 조항이 숨는 곳(신호 2와 4는 거의 항상 여기 나타나요)이에요. 대응: 사인 전에 — 후가 아니라 — 모든 줄을 번역하세요. 그리고 공격적으로 쓰세요: 집주인의 모든 구두 약속은 특약에 들어가거나, 존재하지 않는 거예요.

6. 소유자 명의가 아닌 계좌로의 입금 요구

신호: "보증금은 동생 계좌로 보내주세요" — 등기 소유자와 다른 어떤 예금주든요. 왜 위험한가: 제3자에게로 떠난 돈은 되찾지 못할 수 있어요. 대부분의 가짜 집주인 사기가 정확히 이 방식으로 돌아가요. 대응: 등기 소유자의 정확한 법적 이름으로 된 계좌에만 입금하고, 이체 기록을 보관하세요. "이번 한 번만"도 예외 없이요.

7. 자동 갱신과 통지 기한 함정

신호: 갱신 전후의 법정 통지 기한을 줄이거나 흐리는 조항 — 또는 통지가 "필요 없다"고 말하는 집주인. 왜 위험한가: 주택임대차보호법상, 계약 만료 전 법정 기한 안에 양쪽 다 통지하지 않으면 임대차는 기존 조건으로 묵시적 갱신돼요. 유리할 수도 있지만 — 나가려는 경우 통지를 놓치면 의무에 묶일 수 있고, 남으려는 경우 갱신요구권(5% 인상 상한 포함)을 계약서로 덮으려 한 집주인이 월세를 다시 흥정하려 들 수 있어요. 대응: 사인한 날 통지 기한을 달력에 적으세요. 집주인이 친절해도 서면(한국어, 전달 기록 포함)으로 통지하세요.

8. 숫자 게임: 관리비와 "진짜 월 비용"

신호: 낮은 표시 월세에 정의 안 된 관리비 — 또는 매물 광고와 계약서 사이에 슬쩍 커진 관리비. 왜 위험한가: 관리비는 계약상의 자유 공간이에요. 정의 안 된 관리비는 규제받는 월세 항목을 건드리지 않고 인상분을 흡수할 수 있고, 내역이 명시된 적 없는 청구는 다툴 수도 없어요. 대응: 관리비를 계약서에 항목화하세요: 금액, 포함 내역(청소, 엘리베이터, 수도?), 별도 계량 항목. 매물 비교는 월세 줄이 아니라 월 총비용으로 하세요 — 그 산수는 전세 vs 월세 vs 보증금에 있어요.

9. "영어 버전에는 다르게 써 있어요"

신호: 한국어 본문과 어긋나는 영어 텍스트가 있는 이중 언어 계약 — 또는 계약서 대신 내미는 별도의 영어 "요약본". 왜 위험한가: 분쟁은 한국어 본문을 놓고 다퉈요. 보증금 반환에 대한 친절한 영어 문단은 한국어 본문이 다르게 말하면 아무 의미가 없고, 그 불일치 자체가 고의인 경우도 있어요. 대응: 한국어 본문을 유일한 계약으로 취급하세요. 두 버전 모두 정본이라고 명시한 진짜 병기 계약을 체결하거나, 신뢰하는 능통자에게 한국어 본문을 검토받으세요. 일회성 법률 검토는 어떤 보증금 분쟁보다 싸요.

읽을 수 있는 계약서를 원한다면 → Shared Homies 계약서는 영·한 병기이고, 보증금은 100만 원 미만에 반환 절차가 문서화되어 있고, 등기부등본 숙제도 없어요 — 운영사가 계약 상대방이니까요.

이 체크리스트를 실전에서 어떻게 돌리나요?

돈이 움직이기 전에, 순서대로:

1. 등기부등본 떼기(iros.go.kr) — 소유자 이름을 계약서·입금 계좌와 대조(신호 1, 6).
2. 계약서 전체 번역, 특약은 한 줄씩(신호 2, 4, 5, 9).
3. 보증금 조건, 수리 분담, 관리비 내역을 특약에 못 박기(신호 3, 4, 8).
4. 첫 주에 주민센터에서 전입신고 + 확정일자 — 이를 금지하는 계약서에는 절대 사인하지 않기(신호 2).
5. 갱신 통지 기한 달력에 적기(신호 7).

집주인이 1~4단계를 거부한다면, 그 거부가 곧 답이에요.

TLDR

한국 임대차 분쟁은 몇 줄에 몰려 있어요: 등기부와 다른 소유자 이름, 전입신고 금지, 모호한 보증금 반환 조건, 포괄적 수리 전가, 그리고 아무도 번역하지 않은 특약사항. 한국어 본문이 유일한 계약이에요. 등기부를 확인하고, 전부 번역하고, 모든 약속을 특약에 넣고, 전입신고를 하세요 — 아니면 이 숙제 자체가 없는 계약 구조를 고르세요.

Shared Homies 방 둘러보기 → — 병기 계약서, 에스크로로 보관되는 소액 보증금, 계약 전 실시간 영상 투어까지.