서울 외국인 셰어하우스, 실제로 얼마 낼까 (2026년 3분기 데이터)

지금 서울 외국인 셰어하우스 개인실 월세는 중앙값 기준 1,000,000원이에요. 공개된 하우스 전체를 보면 방마다 700,000원부터 2,100,000원까지 차이가 나요 (SharedHomies 데이터, 2026년 4-8월, n=45실). 이태원·홍대·관악구의 중앙값이 ₩950,000으로 가장 낮고, 서대문구에 가장 저렴한 방(₩700,000)이 있으며, 광화문은 방 두 개의 작은 표본이라 가장 높게 나와요. 보증금은 월세 한 달치이고 퇴실 후 14일 이내 전액 환급돼요. 전세식 목돈도, 별도 key money도 없어요. 문의하는 외국인분들 대부분은 월 700,000-900,000원 선을 예상하는데(예산 범위를 알려준 리드 중 60.5%), 실제 방값은 그보다 더 높은 경우가 많아요.

이 글은 2026년 3분기 데이터로 매 분기 업데이트하는 시리즈예요. 이번 편은 4월-8월 데이터를 다루고, 다음 분기에 새 숫자로 다시 올릴 예정이에요.

서울 셰어하우스, 동네별로 얼마나 차이 날까요

방값을 가장 크게 좌우하는 건 동네예요. 공개된 하우스 20곳, 개인실 45개를 기준으로 실제 가격을 정리했어요 (전세로 쓰는 "하우스 전체" 매물 2건은 한 방이 아니라 집 전체를 빌리는 상품이라 셰어하우스 개인실 가격과 성격이 달라서 뺐어요):

광화문은 표본이 딱 두 개(n=2)라서 경복궁 근처 큰 방, 옵션 좋은 방 쪽으로 쏠려 있어요. 아직 동네 평균이라기보다는 참고 수치 정도로 보시는 게 맞아요. 그 외 동네는 다 비슷한 흐름이에요. 중앙값이 950,000원에서 1,018,000원 사이로 촘촘하게 모여 있고, 한 동네 안에서 방값이 벌어지는 건 위치보다 방 크기와 층수 영향이 커요.

남녀공용 하우스와 여성전용 하우스, 방값이 다를까요

조금 다른데, 흔히 예상하는 것과는 반대 방향이에요. 같은 45개 방을 기준으로 보면 남녀공용 하우스 중앙값이 여성전용보다 살짝 더 높아요.

차이는 중앙값 기준 25,000원으로 크지 않고, 두 그룹 가격대는 상당 부분 겹쳐요. 여성전용 하우스도 남녀공용과 비슷하게 800,000원부터 1,500,000원 사이에 몰려 있고, 다만 남녀공용 쪽에 있는 소수의 고가 방이 상단을 조금 더 끌어올릴 뿐이에요. 성별 정책 하나만으로는 가격을 판단하기 어렵고, 동네와 방 크기가 가격 차이를 훨씬 더 많이 설명해요.

외국인들은 실제로 얼마를 예산으로 잡고, 시장과 맞을까요

집 구하는 분들한테 제일 중요한 격차가 여기예요. 최소/최대 월 예산을 둘 다 알려준 리드를 기준으로 보면(SharedHomies 데이터, 2026년 4월 1일-8월 31일 접수 리드, n=43, 테스트·내부 데이터 제외), 대부분 실제 방값보다 낮은 금액을 잡고 있어요.

가장 낮은 구간에서 격차가 뚜렷해요. 리드의 27.9%가 500,000-700,000원을 예산으로 잡는데, 저희 방 45개 중 이 구간에 해당하는 방은 하나도 없어요. 제일 저렴한 방도 700,000원부터 시작하거든요. 반대로 방의 66.6%는 900,000원을 넘는데, 그 정도 예산을 잡은 리드는 11.6%뿐이에요. 정리하면, 문의 들어오는 리드는 시장 하단을 기준으로 예산을 잡고, 실제 나와 있는 방은 중상단에 몰려 있는 거예요. (참고로 한 숫자만 알려준 리드까지 보면, 최소 예산만 준 44명 기준 중앙값은 700,000원, 최대 예산만 준 51명 기준 중앙값은 900,000원으로 위 표와 같은 흐름이에요.)

이 격차를 보고 겁먹을 필요는 없어요. 관리비, 와이파이, 청소 포함에 가스·인터넷 별도 보증금이 없는 올인클루시브 가격을 비슷한 조건의 월세 계약과 비교해보면 격차가 좁혀지는 경우가 많거든요. 다만 실제로는 700,000-800,000원이 아니라 900,000-1,000,000원 정도를 기본 예산으로 잡고 시작하시는 게 현실적이에요.

보증금은 어떻게 되고, 셰어하우스에 "no deposit"이 진짜 맞을까요

SharedHomies 보증금은 월세 한 달치이고, 퇴실 후 14일 이내 전액 환급돼요. 목돈도 아니고 제3자가 보관하는 것도 아니에요. 전세(전세)와는 구조 자체가 달라요. 전세는 몇 달치, 심하면 몇 년치 월세에 해당하는 목돈을 미리 내고 그 대신 월세를 낮추거나 없애는 방식이거든요. 전세와 월세, key money가 어떻게 다른지는 전세 vs 월세 vs key money 비교 글에서 더 자세히 다뤘어요.

"no deposit"이 실제로 맞는 주거 유형도 서울에 있긴 해요. 고시원이나 일부 서비스드 아파트는 보통 보증금을 안 받아요. 하지만 셰어하우스는 아니에요. SharedHomies 모든 방은 위에서 말한 환급형 한 달 보증금이 있어요. 대신 진짜 맞는 표현은 key money가 없다는 거예요. 월세 외에 전세식 목돈을 따로 요구하지 않는다는 뜻이에요.

서울 전체 시세랑 비교하면 어떨까요

서울 임대 시장은 최근 1년 사이 전세 물량이 줄면서 월세 쪽으로 확실히 옮겨가고 있어요. 국토교통부(MOLIT) 실거래 데이터를 기반으로 한국부동산원이 집계한 자료에 따르면, 2026년 상반기에 체결된 서울 아파트 월세 계약 중 41.6%가 월 100만원을 넘었어요. 1년 전 같은 기간엔 39.7%였고요 (Seoul Economic Daily, "Four in 10 Seoul Apartment Monthly Rents Now Top 1 Million Won", 2026년 7월 7일).

이건 서울 전체 아파트 시장 수치라 셰어하우스 방 하나와 1대1로 비교할 순 없지만, 참고할 만한 기준이에요. 저희 방 월세 중앙값 1,000,000원이 바로 이 기준선, 즉 서울 아파트 월세 계약 열 건 중 네 건이 이미 넘어선 그 지점에 있는데, 저희는 가구·가전이 다 갖춰지고 관리비까지 포함된 방 한 칸 가격이고, 아파트 월세는 따로 가구 사고 보증금 걸고 시작해야 하는 빈 집 한 채 가격이라는 차이가 있어요. 더 넓은 비교는 서울 월세 렌탈 비용 정리 글을 참고하세요.

겨울 난방비는 얼마나 더 준비해야 할까요

월세만으로 끝나는 게 아니에요. 온돌 가스난방은 계절에 따라 차이가 커요. 저희 하우스들만 봐도 겨울철 하우스당 평균 가스비는 57,000원에서 180,000원 사이인데, 제일 심했던 어느 집 1월엔 299,770원까지 나온 적도 있어요. 여름 평균의 약 6.8배예요. 하우스별 상세 데이터는 서울 겨울 가스비 실제 얼마나 나올까 글에서 확인하실 수 있어요. SharedHomies 월세엔 가스+전기 합산 일정 금액까지 관리비가 포함돼 있어서, 대부분 달은 이 변동이 월세에 그대로 영향을 주지 않아요. 다만 직접 월세 계약을 알아보신다면 이 차이를 온전히 본인이 부담하게 된다는 건 알아두시는 게 좋아요.

이 데이터는 어디서 나왔고, 뭘 뺐을까요

방 가격: 이 데이터를 뽑은 시점 기준 공개된 SharedHomies 하우스 20곳에 올라와 있던 방 전체, 총 47건 중 "하우스 전체" 매물 2건을 빼고 개인실 45건 기준으로 정리했어요. 하우스 전체 임대는 셰어하우스 개인실과 다른 상품이라 숫자를 왜곡할 수 있어서 뺐어요.

리드 예산: 2026년 4월 1일부터 8월 31일까지 들어온 전체 리드(원본 304건) 중 이메일 주소에 "test", "probe", "audit", "duck.com", "example", "invalid"가 포함되거나 사이트 운영자 본인 이메일과 일치하는 건은 뺐고, 290건이 남았어요. 이 중 실제로 예산 구간을 입력한 리드만 예산 통계에 썼어요(최소·최대 둘 다 준 43건, 최소만 준 44건, 최대만 준 51건). 이 데이터로 전환율은 공개하지 않아요.

이 숫자들이 여러분이 정확히 얼마를 내게 될지 보장하는 건 아니에요. 이번 분기 저희 방과 들어온 리드 기준으로 시장이 이렇게 움직였다는 걸 보여드리는 거예요. 계약서, 보증인, ARC 등록, 셰어하우스와 직접 월세 계약 비교까지 서울 외국인 임대 전반이 궁금하시면 서울 외국인 임대 종합 가이드부터 보세요. 지금 실제 방값을 직접 확인하고 싶으시면 입주 가능한 방 보기나 하우스 둘러보기로 가시면 돼요.